【大家向け】賃貸の湿気トラブルを解決する4ステップと予防策を解説

「部屋の湿気がひどいと入居者とトラブルになっている。スムーズに解決するにはどうやって対処したらいいかな？」
「入居者からカビがすぐ生えるとクレームが来たけど、大家の責任なの？」

賃貸に出している部屋で湿気トラブルになり、困っているところではありませんか？

自分（大家）と入居者のどちらが悪いのか判断が難しかったり、トラブルを円満に解決するにはどうすればよいか対応に困ったりしているのではないでしょうか。

賃貸の湿気トラブルをスムーズにベストな方法で解決するには、以下のステップで対処するといいでしょう。

賃貸の湿気トラブルは、大家に責任があるケースと入居者に責任があるケース、どちらの場合もあります。そのため、カビの対処をする前に、湿気の原因や責任のよりどころを突き止めてから、カビの対処をするのがいいでしょう。

大まかな責任の違いは、以下のようになります。

【賃貸の湿気トラブルの責任範囲の目安】

しかし、湿気トラブルの責任のよりどころについては素人が判断するのは難しく、自分の責任になると費用が発生することもあるので、慎重に進めていかなければなりません。

また、カビはどんどん繁殖してしまうので、一刻も早くカビの対処をする必要もあります。

そこでこの記事では、今回の湿気トラブルのベストな対応方法が分かり、迅速かつスムーズに解決できるよう、以下のことを解説します。

この記事を最後まで読むと、湿気トラブルの対処法が分かるだけでなく、今後同じような湿気トラブルが起きないように対策を打つこともできます。

賃貸経営をする中で、湿気トラブルはありがちなトラブルですので、今湿気トラブルに悩んでいる大家さんはもちろん、賃貸オーナーの皆さんはぜひご覧ください。

1. 【STEP1】専門業者に調査依頼し、湿気の原因を突き止める

湿気トラブルになったら、まずは専門業者に調査を依頼し、湿気の原因を突き止めましょう。

専門家でない個人の方が湿気やカビの原因まで突き止めるのは難しく、入居者が「掃除・換気をしていた」と主張したとしても、それが本当か分からないためです。

専門業者に依頼すると、以下のようなメリットがあります。

特に、今回のようにすでにトラブルになっている場合、責任が大家と入居者どちらにあるのかの判断が非常に重要になります。専門家に調査を依頼すると、第三者の目線からしっかりと原因の特定をしてくれるため、トラブルの早期解決・湿気の再発防止になるでしょう。

事例は賃貸物件とは違いますが、カビの調査業者に調査を依頼したことで、数千万円の損失を防げたケースもあります。

専門業者に依頼することで、適切な湿気・カビ対策ができ、費用も抑えられ、トラブルの早期解決に繫がったのです。

カビの調査費用のおおよその目安は、以下になります。

【カビの調査費用の目安】

カビ取り業者が行っている無料見積もりを利用すれば、カビの調査は無料で行える場合もあります。

ただし、カビ取り業者などの無料見積もりは、カビ調査の専門業者ほど詳しい調査ではありません。上記事例のように訴訟問題に発展したり、建て替え検討など大ごとになったりしている場合は、より詳しい調査をしてくれるカビ調査の専門業者に依頼するのがおすすめです。

湿気トラブルをベストな方法で早急に解決するためにも、トラブルの原因となっている湿気の調査は慎重に行っていきましょう。

2. 【STEP２】責任が大家と入居者どちらにあるのか明確にする

湿気やカビの調査をしたことで、湿気の原因が分かったと思います。原因が分かったら、今回の湿気トラブルの責任が大家と入居者のどちらにあるのか明確にしていきます。

責任のよりどころによって、湿気の対処をする人や費用の負担先が変わってくるため、責任がどちらにあるのか慎重に判断しましょう。

責任がどちらにあるかの判断基準は、前章で解説した専門業者の調査結果と、国土交通省「原状回復のガイドライン」を基準に判断していきます。

判断基準は、大まかには以下のように分かれます。

入居者が通常の掃除もしておらずカビが生えそうな暮らしをしていた場合は入居者の責任、入居者が日常の掃除を行い湿気に気をつけていたにもかかわらず湿気トラブルになった場合は、大家の責任となります。

例えば、
例1）備え付けのクーラーから水漏れが発生し、入居者が放置したためにトラブルが発生した場合
・備え付けのクーラーの修理や買い替えは
　→大家の責任（故障原因が入居者にある場合はその限りではない）
・水漏れを放置して発生したカビやシミなどの湿気トラブル
　→入居者の責任

例2）入居者が設置したクーラーなどから水漏れし、トラブルが発生した場合
・クーラーの修理や買い替え
　→入居者の責任
・水漏れを放置して発生したカビやシミなどの湿気トラブル
　→入居者の責任

ガイドラインの考え方を参考に責任割合を算出し、湿気トラブルの対処を進めてくださいね。

3. 【STEP３】入居者・大家の責任範囲に応じて速やかに湿気トラブルの対処をする

ここまでで、今回の湿気トラブルのケースでは、入居者と大家どちらに責任があるのか判断できたのではないでしょうか。

責任のよりどころが分かったら、湿気の被害を一刻も早く止めるために、速やかに湿気の対処をしていきましょう。

入居者と大家、それぞれの責任範囲に応じた湿気の対処方法を解説していきますね。

3-1.  入居者に湿気トラブルの責任がある場合

入居者に湿気トラブルの責任がある場合、入居者自身でカビ・シミの掃除や費用負担をしてもらうことになります。

この場合、以下のように対処していきます。

掃除については、入居者自身で掃除をするのか・クリーニング業者に依頼するかなど、入居者の方に決めてもらい掃除を進めてもらいます。

下図1）のように軽度のカビであれば自分で掃除できるかもしれませんが、2）のように重度のカビであれば業者に依頼する方がいいでしょう。

カビやシミの程度がひどく、そのまま湿気が進行すると

• 建物への被害が大きくなりそう
• 床下に水もれするなど、周りの住民へ迷惑がかかりそう

など被害が拡大しそうな場合は、一刻も早く湿気の改善が必要なため、大家先導でクリーニング業者を手配し、あとでクリーニング費用を清算するなどしましょう。

入居者自身が自分で掃除をする場合は、以下の手順がおすすめです。大家さんが丁寧に教えてあげましょう。

【入居者自身が自分でカビ・シミの掃除をする際のおすすめの掃除方法】

▼畳の掃除方法

おすすめの洗剤

出典：Amazon

▼お風呂・キッチン・トイレ・洗面台・排水口などの水回りの掃除方法

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出典：Amazon

▼壁の掃除方法

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▼モルタルやコンクリートの黒カビの掃除方法

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ただし、カビやシミの掃除は、健康へのリスクがあり、カビの根本から掃除するのは個人では難しいため、できればカビ取り専門業者に依頼するのがおすすめです。

3-2.  大家に湿気トラブルの責任がある場合

大家に湿気トラブルの責任がある場合、基本的にクリーニング業者に依頼して掃除をします。

カビが酷い場合、天井裏や壁紙の裏など、自分では見つけられない部分にまでカビの繁殖が進んでいることがあり、個人でカビを根本から掃除するには限界があるためです。

業者に依頼することで、カビに特化した清掃と今後カビが再発しないような対策をしてくれます。これ以上カビが繁殖しないよう食い止めるために、業者に依頼して専門的な清掃をしてもらいましょう。

【STEP1】専門業者に調査依頼し、湿気の原因を突き止めるで、専門業者に湿気の原因を調査してもらっている場合は、そのままその業者に依頼することもできます。

他の業者に清掃を依頼する際は、以下の手順で依頼を進めましょう。

カビを清掃してもらう業者には、一般的なハウスクリーニング業者とカビ取りに特化した業者に依頼する場合の大きく2パターンがあります。

特にカビの程度が重度の場合は、一般的なハウスクリーニングよりもカビ取りに特化したカビ取り業者に依頼するのがおすすめです。

一般的なハウスクリーニングとカビ取り業者では、以下のような違いがあるためです。

【ハウスクリーニング業者とカビ取り業者の違い】

カビ取り業者に依頼すると、一般的なハウスクリーニング業者がしてくれる清掃に加え、カビに特化した清掃と今後カビが再発しないような対策をしてくれます。さらに、業者によっては、カビで傷んだ床やカビの張替えなどリフォームまで一括で対応している業者もいます。

一般的なハウスクリーニング業者に依頼するよりも費用は割高になりますが、今後の湿気トラブルを極力なくすためにも、カビ取りの専門業者に依頼するのがいいでしょう。

どのように業者を選べばいいのかは、【STEP1】専門業者に調査依頼し、湿気の原因を突き止めるの「カビ調査の専門業者を選ぶ際の5つのポイント」を参考にしてくださいね。

4. 【STEP4】責任範囲に応じて費用を清算する

入居者と大家、それぞれの責任範囲に応じて湿気の対処ができたら、かかった費用の清算をしていきましょう。

費用清算の考え方は基本的に原状回復の時と同じで、減価償却や耐用年数を加味して修繕費用を算出します。

具体的には、以下の流れで行います。

参考：国土交通省「原状回復のガイドライン」

原状回復費用について、詳しくは「原状回復で大家さんがすべきこと全7STEP｜トラブル事例と対処法付き」の記事で説明しているので、チェックしてみてくださいね。

ただし、湿気トラブルはケースバイケースのため、細かい負担割合の算定まではガイドラインでも明記されていません。専門業者の調査結果や、上記ガイドラインを参考にしながら入居者と話し合いの上、負担割合を決める必要があります。

5.  賃貸の湿気トラブルのよくある質問

ここまでで、今回の湿気トラブルに適切に対処できたのではないでしょうか。

ここでは、賃貸の湿気トラブルに関してよくある質問をいくつか紹介します。訴訟問題に発展しているなど、よりトラブルが深刻になっている場合は、参考にしてみてくださいね。

それぞれ解説していきます。

Q1.  湿気による健康被害で治療費や慰謝料を請求されたらどうする？

湿気により発生したカビにより、喘息やアレルギーなど健康被害を及ぼす場合もあり、治療費や慰謝料を請求されるケースがあります。

慰謝料などと聞くと、戸惑ってしまう大家さんもいるでしょうが、基本的にはここまで解説した流れと同じように対応すれば大丈夫ですよ。

具体的には、以下のような流れです。

このケースのように、慰謝料などを請求されている場合は、責任がどちらにあるのかがより重要なポイントになります。そのため、専門業者の調査や入居者への対応を慎重に行いましょう。

もし大家に責任があった場合は、修繕費に加えて治療費や慰謝料なども負担しなければなりません。その際は、病院の診断書など証明できる書類なども併せて見せてもらってくださいね。

Q2. 賃貸の湿気トラブルで揉めて、訴訟に発展したらどうなる？

【STEP２】責任が大家と入居者どちらにあるのか明確にするで賃貸の湿気トラブルの責任は大家か入居者かについて解説していますが、自分のケースではどちらの責任になるのか判断が難しい場合もあります。

そのため、責任の範囲について当事者だけでは解決できず、訴訟に発展するケースもあります。

なぜなら、入居者がどのような生活を送っており、どれくらいの湿気対策を行っていたのか、入居者の証言や湿気の状態から判断するしかないためです。本当は入居者が掃除を全然していなかったのに「掃除をしていたよ」と嘘の主張をする可能性もあるのです。

訴訟に発展した場合でも、責任の判断基準は基本的に国土交通省「原状回復のガイドライン」が大きく影響します。

訴訟の際にしっかり判断してもらうためには、以下のような情報があるといいでしょう。

訴訟問題など事態が大きくなる前に早期解決するためにも、湿気の調査を専門業者にしてもらうのがおすすめですよ。

6.  賃貸での湿気トラブルは事前の予防が大切

ここまで、賃貸の湿気トラブルの対処方法について解説してきました。

今回の湿気トラブルについて対応できたら、今後同じような湿気トラブルにならないよう事前に対策を打つことも大事です。

予防策としては、以下の6つがあります。

それぞれ見ていきましょう。

6-1.  入居時に部屋の状況を確認する

まずは、入居時に大家と入居者の双方立ち合いのもと、部屋の状況を確認し、チェックリストを作成しておきましょう。

湿気トラブルになった際に「もともとここにはシミがあった」などと入居者に言われて、どちらが原状回復費用を負担するかのトラブルを防ぐためです。

以下は、国土交通省が公開している、入居時と退去時に部屋の状態を確認するチェックリストです。

【入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト】

出典：国土交通省「原状回復のガイドライン」P5

このようなチェックリストを活用し、入居時に入居者と一緒にチェック項目を確認することで、のちのちお互いの認識がずれるのを防げるでしょう。

6-2.  契約時に原状回復について説明しておく

原状回復の条件について、契約時に事前に説明しておくのもおすすめです。

先に「退去時にこのような状態になっていたら、その分は弁償してもらいますよ」という具体的な状態をあらかじめ双方で認識しておくことで、入居者も気をつけて生活するためです。

また、キレイな状態で大家と入所者双方の合意が取れるので、万が一カビが生えたり損傷したりしてからトラブルになるのを防ぐことができます。

例えば、

• 入居者が負担しないといけないケースを具体的に明記した「修繕分担表」を作成する（図1）
• 入居者の責任になった場合の負担の単位についてあらかじめ説明しておく（図2）

などがおすすめです。

▼大家と入居者の修繕の分担が明記されているもの（図1）

出典：国土交通省「原状回復のガイドライン」P25

また、原状回復が必要な場所によって負担する範囲を決める「単位」や「耐用年数」などの条件は異なります。

▼入居者の負担単位（一例）（図2）

引用：国土交通省「原状回復のガイドライン」P26より一部抜粋

大家さんが事前にこれらの原状回復についての知識をしっかり持った上で、入居者と具体的なイメージをすり合わせておくことで「きれいにしよう」という入居者の意識も高まるでしょう。

6-3.  入居者が相談しやすいよう日頃から良好な関係を築いておく

入居者がちょっとしたことでも相談・報告しやすいよう、日頃から入居者と良好な関係を築くことも意識しましょう。

なぜなら、相談されなかったことで湿気のトラブルが悪化する恐れがあるためです。

入居者から相談されやすい環境を作るために、以下のことをやってみるといいでしょう。

自分で物件管理をしている大家さんの場合、入居者と顔を会わせる機会があるかもしれません。その際は、積極的に挨拶を交わしたり、困りごとがないか尋ねたりするといいでしょう。

また、入居者と会う機会がない大家さんも、チラシなどをポストに入れておくことで、入居者の方が意識しやすくなります。「湿気やカビで困っていることはないか」など、具体的な問いかけを入れるといいでしょう。

こちらから聞くことで、ちょっとした困りごとや気になることも相談しやすくなりますよ。

6-4.  入居者にして欲しい湿気対策を入居時に説明する

通気性の良い部屋であっても、入居者が湿気のたまりやすい生活をしていれば、当然湿気が溜まり、カビやシミになってしまいます。

入居者にして欲しい湿気対策は入居時に説明しておきましょう。

例えば、以下のような湿気対策を伝えておくといいでしょう。

ここでは、【STEP２】責任が大家と入居者どちらにあるのか明確にするを参考に、一般的な掃除を入居者が怠った場合に、入居者の責任になりうることをメインに具体的に提示してあげるがおすすめです。

特に湿気が高く、カビが生えやすい以下のような物件の場合は、しっかり説明をしておきましょう。

6-5.  建物の構造などに問題がある場合は、リフォームも検討する

【STEP２】責任が大家と入居者どちらにあるのか明確にするで大家の責任が大きいと判明した場合は、湿気がたまりやすい物件である可能性が高いため、今後も同じような湿気トラブルが起こるかもしれません。

その場合は、リフォームなども検討しましょう。

例えば、以下のようなケースがあります。

リフォーム費用はかかりますが、湿気を防ぐことは家の耐久性を高くすることにもなるだけでなく、入居者からの満足度も高くなる可能性が高いです。

賃貸経営の一番のリスクは空室が続くことですので、一度入居いただいた方にできるだけ長く住んでいただけるような環境を用意し、空室になったらすぐに次の入居者が入る状態に物件を整えておくことが理想です。

今後同じような湿気トラブルを防ぎ、物件をきれいに維持するためにも、リフォームの検討もしてみましょう。

6-6.  管理を安心して任せられる管理会社に依頼する

物件の管理や入居者の管理を、安心できる管理会社に依頼することも、湿気トラブルの予防になります。

管理会社は賃貸物件管理のプロなので、さまざまなトラブルを予防するノウハウ・トラブルを円滑に解決するノウハウがあるためです。

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7. まとめ

いかがでしたか？

賃貸の湿気トラブルについてどのように対処すべきか分かったのではないでしょうか。

最後にこの記事をまとめますと、

◎賃貸の湿気トラブルには、以下のステップで対処する

◎賃貸の湿気トラブルの責任は、大家と入居者どちらの場合もあるので慎重に判断して進めていくべき

◎今後、同じような湿気トラブルが起きないように、以下の予防策を打っていく

この記事を元に、湿気トラブルが円滑に解決できることを願っています。