「家賃を下げたのに…」2026年最新・空室対策で見直したい3つのこと

「今月も決まらなかった」――家賃を下げてみたものの、問い合わせゼロ。
家賃が上がっているというニュースを見ると、なぜ自分の物件が決まらないのかと感じますよね。

そこでこの記事では、最近の賃貸市場の動きを確かめながら、次の値下げを決める前に見直したい3つのポイントをお伝えします。

問い合わせが増えずお困りなら、弊社の賃貸管理コンサルタントへご相談ください。一緒に募集状況を確認し、家賃以外に見直せる点をご提案いたします。

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2026年の賃貸市場から見るオーナーが押さえたい変化

募集家賃は上がっていますが、駅からの距離や築年数などによって、入居の決まりやすさに差が出ています。

東京23区は全面積帯で最高水準

2026年8月は、首都圏5エリアのマンション募集家賃が、すべての面積帯で前年同月を上回りました。東京23区も最高水準が続いています。

【東京23区のマンションの家賃推移】

東京23区のアパートは、全面積帯で2カ月連続、30㎡以下のシングル向きでは16カ月連続で、2015年1月以降の最高値を更新しました。

【東京23区のアパートの家賃推移】

（出典：アットホーム株式会社「全国主要都市の『賃貸マンション・アパート』募集家賃動向（2026年8月）」（2026年9月28日公表））
※上記は「募集家賃」のため、実際に契約された家賃とは異なります。

条件の悪い物件ほど空室が長引く二極化

LIFULL HOME’S PRESSに掲載された専門家の予測では、2026年の賃貸市場について、郊外でも駅近や築浅といった条件の良い物件に需要が集中し、条件の悪い物件は空室が長期化するとされています。

また、同社の調査では、首都圏で敷金ゼロの物件の割合が、すべての賃料帯で増加しました。家賃だけでなく、初期費用も競合と比べる必要があります。

入居者が見学する物件数は以前のほぼ半分に

部屋探しで見学した物件数は、2005年度の平均4.9件から、2023年度は2.6件に減少しました。

（出典：SUUMOリサーチセンター「2023年度賃貸契約者動向調査（首都圏）」）

ポータルサイトの普及により、現地に行く前に候補が絞り込まれていると考えられ、ネット上での集客の重要性が浮き彫りになっています。

【2026年】家賃の伸びが目立つのはどんな物件？

では、実際に家賃の上昇が顕著なのはどのような物件なのか、2つの調査結果をもとに解説します。

リノベ済みは新規賃料の上がり幅が大きい

アドバンス・レジデンス投資法人の実績では、入居者の入替時の賃料上昇率は、原状回復で10.9％、リノベーションで28.8％でした。
※ただし、前の賃料が低かった影響もあるため、工事だけの効果に限定されません。

【原状回復住戸】

【リノベーション住戸】

（出典：アドバンス・レジデンス投資法人「2026年1月期（第31期）決算説明会資料」（2026年3月17日公表））

ちなみに同法人では、1戸あたり約450万円の工事費と約8年の回収期間を見込んでいます。家賃の上昇率だけでなく、費用の回収まで考えて判断しましょう。

東京23区ではファミリー向け賃料の伸びが目立つ

2026年4〜6月の東京23区では、前年同期比の賃料上昇率が次のとおりでした。ファミリータイプが3タイプで最も伸びが大きくなっています。

（出典：アットホーム・三井住友トラスト基礎研究所「マンション賃料インデックス」2026年第2四半期（2026年9月24日公表））

この背景には、分譲マンション価格の上昇があります。購入を見送って賃貸に住み続ける世帯が増え、ファミリー向けの賃料を押し上げているとされています。
ただし、家賃を上げられるかは、広さや間取り、設備が地域の需要に合っているかによります。

値下げ前に見直しておきたい3つのこと

ここでは、空室対策で必ず見直したい3つのポイントをご紹介します。

① 競合は「平均」ではなく「いま出ている物件」で比べる

ニュースで見る「平均募集家賃」には、新築や築浅、リノベ済み物件も含まれているため、築年数が経過した物件とは単純に比較できません。
ポータルサイトで、自分の物件と駅・徒歩分数・広さ・築年数が近い部屋を検索してみてください。

比較して見えてきた差をもとに、自分の物件の改善点を分析してみましょう。

② 募集内容と初期費用を見直す

内覧候補から外される理由は、大きく3つあります。

SUUMOリサーチセンターの同調査では、家賃以外の決め手として「初期費用」を挙げた人が、2020年度の24.6％から、2023年度は32.6％に増えました。
（※調査の割合は、家賃以外の決め手として挙げた1〜3位の合算です。）

家賃を下げる前に、募集ページの情報や写真、初期費用を見直しましょう。確認したいポイントは次のとおりです。

ただし、条件が近い競合物件より家賃が明らかに高い場合は、先に価格を見直しましょう。募集内容の改善だけでは、選ばれにくいためです。

③ 管理会社に反響の数字と仲介会社の声を聞く

募集内容を見直すには、実際の反応も知っておきたいところです。管理会社に、次の点を確認してみてください。

閲覧されても問い合わせがないのか、内覧後に申し込みがないのかを確認すると、見直す点を絞れます。
管理会社を通じて、仲介会社にも内覧時の反応を聞いてもらうとよいでしょう。

【参考：空室募集前に決めたい賃貸募集条件｜家賃・敷金礼金・設備対応の考え方】

繁忙期に間に合わせるためにやるべきこと

1〜3月の繁忙期に向けて、10月中に現状を確認し、12月までに募集条件や掲載内容を整えましょう。

10月中にやること

12月までにやること

【参考：【入居者・仲介会社の本音】空室が決まらないのはなぜ？選ばれない物件の共通点】

まとめ

「家賃を下げたのに」の次の一手は、さらに下げることではなく、どこで止まっているかを知ることです。1〜3月の繁忙期に向けて、申込獲得への準備を進めていきましょう。

空室が長引き、次の対策に迷っている方は、ルーム・スタイルへお気軽にご相談ください。
競合物件や募集ページ、初期費用、問い合わせ・内覧の状況を一緒に確認し、物件に合った空室対策をご提案します。

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