賃貸管理会社の対応がずさん!よくある特徴と即実行すべき対策を解説

賃貸管理会社と契約したばかりのオーナーの皆様は今まさに、下記のようなお悩みはございませんか?

  • 半年以上も空室が続いている
  • すぐに賃料の値下げを提案してくる
  • 修理費用が相場よりも高い
  • 入居者からオーナーに直接クレームが入る
  • こちらから問い合わせないと状況を報告しない
  • 担当者と連絡がつきにくく、折り返し連絡も遅い
  • エントランスがいつも汚い

このような状態を放置するのは、賃貸経営にとって致命傷になりかねません。

なぜなら、賃貸物件の管理をずさんな会社に委託してしまうと、以下の5つのリスクを抱えることになるからです。

  • 部屋の劣化や損傷が進み、費用負担が増える

  • 入居者の質が低下する

  • 空室が埋まらず、収益が下がる

  • 資産価値が下がる

  • オーナー業務が増える

ずさんな対応の管理会社に委託するのは、お金を払って時限爆弾を抱えるようなものです。
賃貸経営を成功させるには、賃貸管理を委託する管理会社が適切かどうか見極める必要があります。

とはいえ、管理会社を変えても同じような状態になってしまうのは困りますよね。
そこで本記事では、以下について詳しく解説していきます。

この記事のポイント
  • ずさんな賃貸管理会社によくみられる特徴

  • ずさんな賃貸管理会社に委託し続けるリスク

  • 今後の対応策

  • 次の賃貸管理会社を選ぶポイント

最後までお読みいただくと、今の賃貸管理会社に委託し続けるべきか判断できるようになります。

あなたにとって最適な賃貸管理を選択し、安定した賃貸経営を目指しましょう!

賃貸管理完全ガイド

1. ずさんな賃貸管理会社に見られる6つの特徴

まずは、よくあるずさんな賃貸管理会社によくみられる特徴を6つにまとめました。

  • 半年以上、空室を埋められない

  • 安易に「賃料の値下げ」や「入居条件の緩和」を提案する

  • 修理や修繕費用が高い

  • 入居者から直接クレームが入る

  • 連絡が不十分・遅い

  • エントランスやゴミ置き場など共用部分が汚い

当てはまる部分はないか、1つずつ見ていきましょう。

1-1.半年以上、空室を埋められない

極端に悪条件な部屋でもない限り、半年以上空室が埋められないのは、管理会社の対応がずさんであると考えられます。

株式会社タスの調査では、賃貸物件の平均空室期間は4〜5ヶ月となっており、きちんと空室対策を行っていれば、この期間内に入居者を見つけられるはずだからです。

下記の対応に思い当たる部分があれば、かなりずさんな管理会社といえるでしょう。

募集広告の内容
  • 部屋の魅力を伝える内容でない(写真・文章)

  • 初回に掲載した内容のまま、更新されない

担当者の対応
  • こちらから連絡しないと進捗を教えてくれない

  • 空室対策の提案がない

  • 内見が入らない

1-2.安易に「賃料の値下げ」や「入居条件の緩和」を提案する

ずさんな管理会社は、安易に「賃料の値下げ」や「入居条件の緩和」を提案します。

空室対策において、賃料を下げるのは最終手段です。
オーナーが納得できる理由の提示もなく、最終手段を使う賃貸管理会社は、ずさんであると断言できます。

考えられるリスク
賃料の値下げ
  • 収益が下がる

  • 賃料を下げても、メンテナンス費用は変わらない

  • 一度賃料を下げると、元に戻すのが難しい

入居条件の緩和
  • 入居者の質が低下する

  • 優良入居者の退去につながる

  • 物件の評判が下がり、入居率の低下を招く

  • 入居者同士のトラブルに発展しやすい

  • メンテナンスコストが増加する

賃料の値下げや入居条件の緩和を提案するには、「どうしても実施しなければならない理由」が必要です。

賃料は一度下げると、元に戻せない上に、資産価値も下がります。

空室対策を行わずに、「家賃を下げても空室が続くなら、早めに売却を検討しましょう」などと勧めてくるのは、オーナー重視の管理会社とは言えません。

1-3.修理や修繕費用が高い

ずさんな管理会社に委託すると、修理や修繕費が高くなりがちです。

その理由として、「業者との癒着」や「確認不足」が挙げられます。

業者との癒着
  • 基本料金自体が高い

  • 業者の「言い値」で修理を依頼している

  • バックマージン分が修理代に上乗せされている

確認不足
  • 業者に作業を丸投げしている

  • 不要・過剰な修理・修繕をしている

  • 適切に修理しなかったことで損傷がすすみ、一部修理などで対応できなくなる

しっかりした管理会社であれば、修理・修繕の程度や範囲をオーナーに相談したり、認識を擦り合わせたりしているものです。

一方で、ずさんな管理会社は、修理や修繕への認識が甘く、適切に対応していないこともあります。
一部交換で対応できる修理を、丸ごと交換していれば、費用はかさむばかりです。
さらに、オーナーのあなたが知らないだけで、下記のような場合もありえるでしょう。

  • その場しのぎの修理しかしない

  • そもそも修理・修繕をやっていない

上記に該当する場合は、物件の損傷がすすみ、修理にかかる費用がかなり高額になるリスクが高いでしょう。

1-4.入居者から直接クレームが入る

入居者がオーナーに直接クレームを入れるのは、「管理会社に言っても解決しない」と見限った時です。

連絡先が管理会社になっている場合、入居者はよほどのことがない限り、オーナーに直接連絡をしません。

たとえば、水漏れやお湯が出ないなどのトラブルが起こった場合を想像してみてください。

管理会社に連絡をして、すぐにトラブルが解決できればいいですが、部品の取り寄せや職人の手配に時間がかかることもあるでしょう。

そのような時に、管理会社が「どう対応するか」で入居者の感情は大きく異なります。
ずさんな対応の管理会社だと、入居者の不安を解消するどころか二次クレームを発生させてしまいます。

ずさんな管理会社の対応
  • 「いつまでに対応できるか」を明確にしない

  • 「直るまでどうするか」の提案がない

  • 現在の状況をきちんと確認しない

  • そもそも連絡がつかない

管理会社の対応がずさんだと、オーナーは二次クレームを受けることになるのです。

1-5.連絡が不十分・遅い

連絡が不十分だったり、遅かったりするのは、管理会社のずさんさの現れです。

オーナー目線を持つ管理会社であれば、「報・連・相」の重要さを知っているので実践するはずだからです。
そのため、以下に該当する場合、ずさんであると考えられます。

  • 担当者となかなか連絡がつかない

  • 担当者からの折り返し連絡がない

  • 担当者に質問しても、返答が遅い

  • 事前の相談や報告がなく、事後報告が多い

連絡に問題があるのは、担当者の能力不足のほか、社内の情報共有不足・連絡体制が確立していないことが原因です。

なかには、担当者の管理戸数が多すぎて、本人が物件状況を正しく把握していないこともあります。

スムーズに連絡が取れない管理会社は、入居者への対応も期待できず、二次クレームを発生させやすいので、避けるべきです。

1-6.エントランスやゴミ置き場など共用部分が汚い

管理会社の仕事がずさんだと、エントランスやゴミ置き場など共用部分が汚くなりがちです。

管理業務をしっかり行っている会社であれば、汚れ・破損が目立つ状態を放置しないからです。

共用部分が日頃から汚れていると、入居者はルールを守ったり、汚したりすることに抵抗を感じにくくなります。

これまでルールやマナーを守っていた優良な入居者も、意識の低さに引きずられ、不良入居者に変わる恐れがあります。


2. ずさんな賃貸管理会社に委託する5つのリスク

ずさんな管理会社に管理を委託し続けると、具体的にどのようなリスクがあるのでしょうか。

考えられるのは、以下の5つのリスクです。

  • 部屋の劣化や損傷が進み、費用負担が増える

  • 入居者の質が低下する

  • 空室が埋まらず、収益が下がる

  • 資産価値が下がる

  • オーナー業務が増える

それぞれ詳しく見ていきましょう。

2-1.部屋の劣化や損傷が進み、費用負担が増える

1つめのリスクは、「部屋の劣化や損傷が進み、費用負担が増える」です。

部屋の劣化や損傷は、早期に発見して対応しなければ、状態が悪化するからです。

ずさんな管理会社は、定期的な見回りをしなかったり、チェックが甘かったりするので、部屋の状態を正しく把握できません。
たとえば、排水管のメンテナンスを怠ると、排水管内部に汚れが蓄積し、漏水トラブルを起こす可能性があります。

定期的にメンテナンスすることで、物件の寿命を伸ばすことができます。
費用を抑えることにつながるので、とても大切です。

2-2.入居者の質が低下する

2つめのリスクは、「入居者の質が低下する」です。

管理がずさんだと、入居者にとって快適な住環境の提供が難しいからです。

以下のような物件だと、優良入居者は退去しやすくなります。

  • 共用部分が汚い

  • エントランスや廊下の電球交換が行われない

  • 管理会社になかなか連絡が取れない

  • 部屋の修理や修繕がスムーズに行われない

  • 管理会社が入居者トラブルに適切に対処しない

また、ずさんな管理会社は、入居者審査が甘くなる傾向があります。
賃貸の入居審査基準は公開されていませんが、一般的には以下に該当する人は敬遠されやすいです。

  • 定職についていない

  • 家賃に対して収入が低い

  • 水商売

  • ペットを飼っている

なかには、「部屋をできるだけきれいに使ってくれる人がいい」と考えるオーナーもいるでしょう。

不良入居者が増えると、物件の損傷や入居者間のトラブルに発展しやすく、優良入居者の退去につながります。

2-3.空室が埋まらず、収益が下がる

3つめのリスクは、「空室が埋まらず、収益が下がる」です。

管理会社の対応がずさんだと、入居者が見つかりにくく、空室期間を長引かせる恐れがあるからです。

ずさんな管理会社は、自社の労力を抑えるために、積極的な空室対策を行わないこともあります。
優良会社であれば、ポータルサイトに掲載する写真や文面を工夫し、入居者確保に尽力してくれるので、この差は大きいでしょう。

入居希望者から連絡が入っても、管理会社の対応がずさんだと内見や契約につながりません。
管理会社のずさんさは、収益にダイレクトに影響します。

2-4.資産価値が下がる

4つめは、「資産価値が下がる」です。

先述のとおり、管理がずさんだと物件の状態が悪くなるからです。

どのような物件でも、経年劣化は免れません。
状況に応じて、適切にメンテナンスを行わないと、住み心地も悪くなります。

一般的に住み心地に難がある物件は、敬遠されるものです。
空室が続き、入居率が下がると、「利回りが低い物件」とみなされて、売却しにくくなります。

また、管理がずさんだと、敷地内での事故が起きたり、災害時に物件に損傷が出たりする可能性があります。

事故や損傷がニュースなどで報道され、「事故マンション」「危険なマンション」のイメージがつくと、資産価値が低下するでしょう。

2-5.オーナー業務が増える

5つめは、「オーナー業務が増える」です。

本来であれば管理会社に一任できたはずの業務も、オーナー自身で行う必要が出てくるからです。

管理会社の対応がずさんだと、入居者は問題解決のために、オーナーに直接交渉するようになります。
入居者とのやり取りが発生すると、オーナーは時間を奪われるだけでなく、対応にストレスを感じることもあるでしょう。

オーナー業務が増えると、本業や生活に支障が出るので注意が必要です。


3. 【4つのSTEP】ずさんな管理会社への対応

ずさんな管理にはリスクがあると分かったら、そのまま見過ごすことはできないですよね。
管理がずさんだと、入居者に不満がたまりやすく、最悪の場合は退去されることもあります。

ずさんな管理に気づいたら、以下の手順で早めに対処してトラブルを回避しましょう。

ずさんな管理会社への対応4STEP
  • STEP1.契約書の業務内容を確認する
  • STEP2.担当者に改善点を伝える
  • STEP3.担当者を変更する
  • STEP4.管理会社を変更する

それぞれ詳しく解説していきます。

3-1.STEP1.契約書の業務内容を確認する

まずは、契約書で「管理会社に委託している業務内容」を確認しましょう。

「依頼している業務を行っていない」と不満に思っていたことが、実は「契約内容に含まれていない」ということもあり得るからです。

入居者対応
  • 空室募集

  • 賃貸契約手続き更新手続き

  • 家賃の集金代行

  • 各種問い合わせクレーム対応

  • 修理の手配

  • 近隣トラブル対応

  • 家賃滞納者への対応

建物管理
  • 日常清掃

  • 定期清掃

  • 電気水道エレベーターなどの設備点検

  • 点検結果を踏まえて必要な修繕の実施

  • メンテナンス

契約した業務内容を確認すると、管理会社の対応がずさんなのかを改めて判断できます。

契約書に記載の業務内容について、よく分からない点があれば担当者に問い合わせるといいでしょう。

3-2.STEP2.担当者に改善点を伝える

契約内容に含まれている業務が適切に行われていない場合、担当者に改善点を伝えましょう。

担当者に改善点を伝えることで、問題が解決することがあるからです。

改善点は、担当者との間に誤解が生じないように、できるだけ具体的に伝えるようにしましょう。
たとえば、電話で「もっと掃除をしてほしい」と告げても、掃除の頻度や程度、範囲があいまいだと、理想の状態にならない可能性があります。

  • 期限:いつまでに
  • 頻度:月に何回
  • 程度:どれくらい

最低でも上記の3つを伝えると、認識がずれにくいでしょう。

3-3.STEP3.担当者を変更する

担当者がずさんで、対応の改善が期待できない場合は、担当者の変更を検討しましょう。

管理会社を変更するより、担当者の交代の方が、オーナーの負担が少ないからです。

担当者の上司または会社の責任者に、「担当者を変更してほしい」旨を伝えましょう。
人員に余裕がある会社であれば、スムーズに担当者変更に応じてくれるはずです。

ただし、人員に余裕がない会社の場合は、担当者の変更ができない場合もあります。

3-4.STEP4.管理会社を変更する

管理体制がずさんな会社の場合は、管理会社の変更を検討しましょう。

ずさんな対応が改善される見込みがないからです。

先述のとおり、ずさんな対応の管理会社に業務を委託し続けると、オーナーに大きなデメリットが生じます。支払っている管理費用に相当する業務を行えないのであれば、経営者として契約を解消するよりほかありません。

管理会社の変更手順については、「賃貸の管理会社を変更すべき?考え方や変更手順・留意点を解説」で詳しく解説しています。ぜひ、参考にしてください。


4. 問題が解決されない場合は管理会社を変えるべき!

賃貸管理会社の変更は手間がかかる上、入居者に影響を与えることから、「できれば変更したくない」と考えるオーナーもいらっしゃるかもしれません。

しかし、管理会社と話し合っても問題が解決されない場合は、管理会社の変更をおすすめします。賃貸経営が悪化する可能性が高いからです。

ここでは、管理会社を変えるべき理由を2つお伝えします。

  • 収益の最大化が難しい

  • 物件の資産価値を維持しにくい

4-1.収益の最大化が難しい

ずさんな対応の管理会社に委託し続けると、収益の最大化は難しいでしょう。

ずさんな管理会社では、収益を伸ばすために必要な以下の対策を講じることができないからです。

収益を最大化するために必要な対策
  • クオリティの高い入居者募集広告の作成

  • 市場動向を踏まえた賃料設定

  • 共用部分の清掃

  • 入居希望者の要望に合ったリフォーム

  • 入居者の満足度が高い管理の提供

  • 修理・修繕の早期対応

物件は経年とともに劣化しますから、その分、賃料ダウン、修繕費アップの可能性があります。

安定した賃貸経営のためには、収益の最大化を目指すのは非常に重要です。
たとえ管理手数料が低額でも、空室が多ければ意味がありません。

家賃が10万円の部屋が15室あるアパートを例に収益を確認してみましょう。
ここでは単純に賃料と管理手数料のみで収益を算出します。

入居中の部屋数賃料管理手数料率管理手数料収益
10室100万円0%0円100万円
14室140万円3%4万2000円135万8000円
15室150万円5%7万5000円142万5000円

管理手数料が0円で空室を出すより、満室にできる管理会社を選ぶ方が高い収益を得られることが分かります。

ずさんな管理会社では適切な空室対策が期待できない以上、収益の最大化を目指すなら管理会社を変更すべきです。

4-2.物件の資産価値を維持しにくい

管理がずさんだと、物件の資産価値の維持が期待できません。

物件の資産価値を守るには、定期的なメンテナンスや迅速な修理が不可欠だからです。

物件の資産価値を維持するために必要な管理
  • 日常清掃

  • 定期点検・補修

  • 設備点検・修理

  • 特別清掃

メンテナンスをきちんと行わないと、物件の劣化は進み、資産価値が大きく低下してしまいます。

また、資産価値を維持するには、入居者ニーズの変化や経年劣化を考慮し、魅力的なリフォームができるかも重要です。

ずさんな管理会社では、細やかな点検・対応が難しいため、物件の資産価値を守ることはできないでしょう。


5. 次の賃貸管理会社を選ぶ4つのポイント

ここまでお読みいただいて、賃貸管理会社の変更を決意した方は、「次の賃貸管理会社はどのように選べばいいか」気になりますよね。

オーナーの収益を守るベストな管理会社を選ぶためには、以下の4つのポイントを確認しましょう。

  • 客付け能力が高いか

  • オーナー目線で考えてくれるか

  • トラブル対応力があるか

  • 管理手数料は適正か

詳しく解説していきます。

5-1.客付け能力が高いか

1つめのポイントは、「客付け能力が高いか」です。

客付け能力が高い管理会社は、空室率の低下や満室経営が期待できるからです。

管理会社を選ぶ際には、客付けの手法や平均的な空室期間を客観的なデータで見せてもらいましょう。

客付け能力が高い管理会社を見抜くポイント
  • 空室率と定着率

  • 平均空室期間

  • 入居者募集の広告

  • 入居者募集をどのように行っているか(ポータルサイト・仲介会社)

  • どのような内見が可能か(現地・オンライン)

「うちは客付けに自信があります!」と言われても、その言葉を裏付ける証拠をきちんと提示できるかが重要です。

5-2.オーナー目線で考えてくれるか

2つめのポイントは、「オーナー目線で考えてくれるか」です。

オーナーの立場を理解している管理会社であれば、客付けや資産価値の維持への尽力が期待できるからです。

オーナー目線で考えてくれる管理会社の特徴
  • 囲い込みをしない(複数の仲介店で空室募集をする)

  • 定期的に見回りをし、報告・連絡・相談を行う

  • トラブルを迅速に報告・対応できる

  • オーナーの収支状況を考えてアドバイスできる

  • 不動産経営にプラスになる情報を共有してくれる

「オーナー目線で考える」とは、「オーナーの利益を考えてくれる」と言い換えることもできます。

残念ながら、中には、オーナーの利益より、自社の利益を優先して、必要性の低い修理や修繕を提案する管理会社もあるのです。
そのような会社を選んでしまうと、賃貸経営が悪化しやすいので気を付けましょう。

5-3.トラブル対応力があるか

3つめは、「トラブル対応力があるか」です。

トラブルに適切に対応できる管理会社だと、入居者の満足度を高めることができるからです。

特に、水回りやエアコンなど、入居者の生活に直結する設備の故障が発生した場合、迅速に対応できるかが重要になります。
「管理会社と連絡がつかない!」となると、入居者は困り果ててしまいます。

トラブルのクレームは、一次対応が不適切だと解決が難しくなるものです。
クレーム対応が長期化すると、最悪の場合は退去される恐れがあります。

このような事態を防ぐには、トラブル対応力に長けた管理会社を選びましょう。
トラブル対応力は、下記の2つを確認するといいでしょう。

  • 24時間対応できるコールセンターの有無

  • 過去のトラブルの対応事例

5-4.管理手数料は適正か

4つめは、「管理手数料は適正か」です。

業務内容に対して安すぎる管理手数料の場合、期待するサービスが得られない可能性があるからです。

管理手数料0円に惹かれて契約した結果、「賃貸管理業が本業ではないので、客付けが悪い」のであれば、収益は下がります。

管理手数料を節約して収益が下がるなら本末転倒でしょう。

管理手数料のパーセンテージが管理の質を保証するわけではありませんが、管理の質の目安にはなります。管理会社を選ぶ際には、複数の会社から見積もりを取り、管理手数料のパーセンテージと提供サービスを比較することが大切です。


6. 質の高い賃貸管理がご希望なら「ルーム・スタイル」をご検討ください

ずさんな賃貸管理の真逆となる「質の高い賃貸管理」がご希望なら、弊社ルーム・スタイルをご検討ください。

私たちは、丁寧な対応や客付け力を持ち、平均入居率98%、募集から入居者決定までの平均日数は約1ヶ月※(※専任媒介契約の場合です)での客付けを実現しています。

  • 早期客付けを実現できる

  • 24時間緊急サポートを提供している

  • 中長期的にオーナーをサポートする体制が整っている

以下で詳細を解説します。

6-1.早期客付けを実現できる

私たちルーム・スタイルの強みは、早期客付けを実現していることです。

弊社では、専任媒介の場合、募集から入居者決定までの平均日数は約1ヶ月となっています。

一般的な賃貸募集よりもスピーディーに入居者を決められるので、オーナー様にとって収益面で大きなメリットとなるでしょう。

ルーム・スタイルが客付けに強い理由
  • 早期客付けを実現するサービスが充実(一眼レフ・動画・360度パノラマ画像)

  • 60万PV超えの自社サイト経由で集客が可能

  • 自社サイト以外にも、複数のポータルサイト等へ物件情報を公開し、物件PR

  • 大手法人企業とつながりがあり、顧客確保が可能

  • グループ会社に仲介業務専門会社があり、ダイレクトに入居者の紹介が可能

6-2.24時間緊急サポートを提供している

弊社では、入居者対応として、「24時間緊急サポート」を提供しています。

24時間緊急サポートとは、その名の通り、入居者の生活トラブルに24時間対応するものです。

漏水や窓ガラスの破損などの生活トラブルが発生した場合、入居者がいつでも連絡できるようになっています。

入居者の生活トラブルは、いつ発生するか予測できません。
だからこそ、いつでも対応できるように備えておくことが大切です。

特に水回りのトラブルは、放置すると建物の劣化につながるので、早期対応が求められます。
トラブルが早期に解決できると、入居者は安心して暮らすことができるので、定着率低下防止になるでしょう。

6-3.中長期的にオーナーをサポートする体制が整っている

ルーム・スタイルでは、オーナー様を中長期的にサポートする体制を整えています。

目先の利益だけでなく、生涯の家賃収入を増やせるようなご提案が可能です。

ルーム・スタイルのサポート内容(一例)
  • 入居者ニーズに基づいたリフォームのご提案

  • コストパフォーマンスに優れたリノベーションの実施

  • 不動産関連・税金関係の最新情報を共有

  • 不動産経営のオンライン管理ツールのご提供

また、ルーム・スタイルの管理手数料は、相場よりもリーズナブルな3〜4%です。

弊社では、独自開発のシステムで徹底的な効率化を行い、ローコスト・高品質のサービスを実現しています。

「質の高い賃貸管理を希望するけれど、できるだけコストを抑えたい」という方は、弊社にご相談ください。


7. まとめ

この記事では、賃貸管理をずさんな会社に委託した場合のリスクについて解説しました。

最後に、記事の内容をおさらいしましょう。

ずさんな賃貸会社によく見られる特徴は、以下の6つです。

  • 半年以上、空室を埋められない

  • 安易に「賃料の値下げ」や「入居条件の緩和」を提案する

  • 修理や修繕費用が高い

  • 入居者から直接クレームが入る

  • 連絡が不十分・遅い

  • エントランスやゴミ置き場など共用部分が汚い

ずさんな賃貸管理会社に管理を委託し続けると、以下の5つのリスクがあります。

  • 部屋の劣化や損傷が進み、費用負担が増える

  • 入居者の質が低下する

  • 空室が埋まらず、収益が下がる

  • 資産価値が下がる

  • オーナー業務が増える

委託している管理会社の対応がずさんな場合、以下の手順で対処しましょう。

  • STEP1.契約書の業務内容を確認する
  • STEP2.担当者に改善点を伝える
  • STEP3.担当者を変更する
  • STEP4.管理会社を変更する

管理会社へ対応の改善を依頼しても問題が解決しない場合は、管理会社を変えるしかありません。

賃貸経営において、物件管理は非常に重要です。管理が行き届いていないと、収益ダウン、物件の資産価値低下につながります。
委託している管理会社が「信頼できない」「不満点がある」場合は、変更する勇気も必要です。

弊社ルーム・スタイルでも賃貸管理を行っておりますので、現在の管理状況に心配なことがある方はお気軽にご相談ください。

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