売れるマンションにみる14の条件！「売れない」NGマンションの特徴は？

中古マンションを購入する際、「条件の良い物件を見つけたい」と思うのは当然のこと。一方で、売却を考えている方にとっては、「いかに高く、早く売るか」が大きなテーマです。実際のところ、中古マンション市場では「売れる物件」と「なかなか売れない物件」の差がはっきりと分かれるため、戦略的な購入が求められます。

では、売れるマンションにはどんな共通点があり、逆に買い手が避けがちな特徴とは何でしょうか。

この記事では、売却を成功させるための条件と、購入を避けるべき物件の特徴を徹底的に解説します。マンション購入は、人生における一種の投資のようなものです。賢い買い物をしたい方は、ぜひ最後までご覧ください。

マンションは購入価格では売れないが基本

中古マンションを売却する際、多くの人が「購入時の価格」を基準に考えます。

しかし、現実的には購入価格と売却価格が同じになることはなく、価格が下がるのが一般的です。とはいえ、最近では予想以上の価格で売却できるケースも増えています。

その背景を理解しておけば、売却を成功させるヒントになるはずです。

まずは、価格が下がる理由や高く売れる可能性について詳しく解説します。

築年数と資産価値が比例しているから

マンション売却で購入時より価格が下がる理由は、築年数が経つにつれて建物の老朽化が進むことで、物件の価値が下がってしまうためです。

しかし、自然素材の木造戸建てに比べ、マンションは鉄筋やコンクリートで造られているため、価格下落は穏やかに進みます。（参考：以下図）

（出典：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム 市場の現状」）

マンションの資産価値は築年数によって大きく左右されます。

新築から築20年程度まで、マンション価格は一定に下落する傾向があります。築20年以降、下落率は緩やかになりますが、築30年以上になると修繕費用の増加リスクが懸念され、買い手に敬遠されやすくなります。

ただし、立地が良い物件や管理状態がしっかりしている場合、築年数が古くても需要が保たれることがあります。

売却を成功させるためには、築年数だけでなく物件の総合的な魅力を見直すことが大切です。

近年の市場動向により高く売れる可能性はある

ご存じの方も多いように、近年中古マンションの価格が上昇しています。特に都心部や再開発エリアでは需要が高く、築年数が経っていても高値で売れることがあります。

（出典：国土交通省「不動産価格指数（令和６年１月・令和５年第４四半期分）」）

2013年頃からマンション価格はじわじわと上がり続け、東京などの都会ではここ10年以内に購入した物件が、購入価格より300万円高値で売却できた、というケースも見られています。

テレワークの普及で利便性の高いエリアの人気が上がり、新築価格の高騰も中古物件の需要を後押ししているようです。ただし、これらは一部のケースに限られるため、タイミングや市場動向を見極めることが大切です。

信頼できる不動産会社と相談しながら売却を進めると安心です。

売れるマンションの必須条件14選

中古マンションを売却する際、早く売れる物件にはいくつかの共通点があります。

マンション購入を検討している方、またこれから将来的にマンション売却を考えている方も、以下で解説するポイントを理解しておきましょう。

1.築浅である

築年数が浅い物件は、設備や外観が新しく、修繕の必要性が少ないため、買主にとって安心感があります。

ただし、「新築プレミアム」には注意が必要です。新築プレミアムとは、まだ誰も住んでいない新築物件に付けられる付加価値のことで、一般的に物件価格に対して1～3割ほど上乗せされています。

そのため、新築で購入して築浅で手放す場合、一部のエリアを除いて売却時の下落幅が大きくなります。

2.治安が良いエリア

治安の良さはファミリー層を中心に重視されるポイントです。周辺の犯罪率や夜間の治安などが、購入決定に影響を与えます。

これらの点を確認してみましょう。エリアの犯罪件数は、警察庁や都道府県のホームページで確認することができます。

3.駅からの距離が近い

駅徒歩5分以内の物件は特に人気があり、資産価値が保たれやすいです。通勤や通学に便利な場所を選ぶことで、売却時の価格が大きく下がるリスクを避けることができるでしょう。

また、駅までの道のりが平坦であることもポイントです。買い物帰りに荷物を持って歩くときや、自転車を使う場合でも坂道がないことで移動が楽になります。高齢者や小さな子どもがいる家庭にとっても、段差や傾斜が少ない道は安心して利用できるため、大きな魅力となります。

4.生活環境が整っている

近隣に、以下のような生活に必要な施設が揃っていることは、快適な暮らしを支える重要なポイントです。

5.人気の学区である

学区の評判は、ファミリー層にとって物件を選ぶ際の大切なポイントです。教育環境が整っている、進学実績の高い学校があるエリアなどは、子育て世帯から特に支持されます。

そのため、人気の学区にある物件は需要が高く、売却の際にも良い条件で取引されることが多いです。人気の学区は教育面だけでなく、治安や地域環境の良さも高く評価される傾向があります。

6.清掃や管理が行き届いている

エントランスや共用部分が清潔に保たれているマンションは、購入希望者にとって第一印象が良く、住むイメージが湧きやすいものです。たとえば、ゴミ一つ落ちていないエントランスや、定期的に掃除されている廊下・階段は、管理が行き届いている証拠です。

また、掲示板やポスト周りが整然としていると、住民の意識の高さや管理体制の良さが伝わり、物件全体の評価につながります。このような細やかな管理が、購入希望者に「ここなら安心して暮らせそう」と思わせる大きなポイントになります。

7.計画的に大規模修繕工事がされている

大規模修繕工事が行われているマンションは、長期的な維持管理計画がしっかり立てられていることを示します。

外壁の補修や防水工事、共用部分の修繕が定期的に実施されていることで、建物の寿命が延び、資産価値の維持にもつながります。

8.角部屋である

角部屋は隣接する住戸が少ないため、生活音が気になりにくいのが魅力です。隣の音が聞こえづらいだけでなく、自分の生活音が隣に響くことを気にせず過ごせるという安心感があります。

また、窓が複数の方角にあることで、自然光が入りやすく、風通しも良好。明るく開放感のある暮らしを実現できるのも人気の理由です。さらに、隣接する住戸が少ないことで、プライバシーをしっかり守れるのも角部屋ならではのメリットです。

9.高層階にある

高層階は眺望が良く、日当たりや風通しも抜群です。周囲に遮るものが少ないため、都会の夜景や自然豊かな景色を楽しめるのが大きな魅力です。特にタワーマンションでは、高層階ほど希少性が高く、資産価値が上昇する傾向があります。

ただし、一部では高層階を好まない人もいます。たとえば、エレベーターの待ち時間が長くなることや、災害時の避難が難しくなることを懸念する声があることも覚えておきましょう。

10.希少性が高い

同じエリアで似た条件の物件が少ない場合、その希少性が物件の価値を引き上げます。たとえば、周辺にファミリー向けの間取りが少ないというケースです。

このような希少物件は、「多少高くても手に入れたい！」と思わせる魅力があり、購入希望者から選ばれやすい傾向があります。

さらに、売却のタイミングを悩んでいる場合は、不動産ポータルサイトで検索し、同じような間取りの物件が少ない時期を見極めて売却活動をスタートするのも一つの戦略です。このように希少性を活かせば、スムーズに売却できる可能性が高まります。

11.専有面積が周辺より広い

周辺物件と比べて専有面積が広い物件は、居住性の高さが評価されやすいです。特にファミリー層にとっては大きな魅力になります。

ファミリー向けのタイプでは70㎡程度の物件が多いですが、80㎡以上あると1つの差別化が図れるでしょう。

ちなみに、国土交通省は4人家族に必要な居住面積は「95㎡～125㎡」としています。

12.付加価値・セールスポイントがある

物件独自の魅力があると、購入希望者の関心を引きやすくなります。

たとえば、上記のようなポイントです。このような物件は、マンションでもペットを飼えたり、ガーデニングを楽しめたりと、戸建て感を楽しめるため人気があります。

13.ディベロッパー・ゼネコンが大手

物件を手掛けたディベロッパーやゼネコンの信頼性やブランド力は、物件の価値を大きく向上させる要因です。

• 三井不動産レジデンシャル
• 野村不動産
• 住友不動産
• 大和ハウス工業など

これらの企業が関わったマンションは、設計や施工の質が高いだけでなく、管理体制もしっかりしているため、購入者にとって安心材料となります。

これはマンションだけでなく、戸建てにも同じことが言えます。一条工務店や積水ハウス、住友林業などの大手が手掛けた戸建ては、中古物件でも高い評価を受けることが多いです。

14.ブランドマンションである

ブランドマンションは、その名前だけで価値がある特別な物件です。

たとえば、「プラウド（野村不動産）」「ザ・パークハウス（三菱地所）」「ブリリア（東京建物）」などのブランドマンションは、優れたデザインや高品質な設備で広く知られています。

こうした物件は、暮らしやすさだけでなく、住むこと自体が一つのステータスとなるため、他の物件よりも高い人気を集める傾向があります。「安心して長く住める」という購入者の期待に応えてくれるうえ、将来的な売却時にも有利な選択肢と言えるでしょう。

売れないマンションの特徴

中古マンションの中には、売り出してもなかなか買い手がつかない物件があります。その原因は立地や価格設定、周辺環境、管理状況など、さまざまです。

簡単に言えば、「前章の解説内容と反対の物件」が売れないマンションの共通点ですが、以下で特に売りづらい特徴について解説します。

駅から10分以上離れている

駅からの距離は、マンション選びの大きなポイントです。マンションの魅力の一つは、戸建てでは手が届きにくい駅近の立地でも、比較的購入しやすい価格で手に入ること。

徒歩10分以上離れた物件になると、利便性が低く感じられ、多くの購入希望者から敬遠されがちです。さらに、道のりが坂道であったり、夜間に街灯が少なく安全面での不安がある場合は、駅遠のデメリットがさらに強調され、売却が難しくなることもあります。

駅までの距離が15分以上かかるマンションの中には、駅まで無料のシャトルバスが運行されている物件もあります。このような物件はおすすめと言えるでしょう。

相場より価格が高い

市場価格より高い物件は、単純に買主から敬遠されやすいです。特に、近くに似た条件の物件がある場合、価格が高いと選ばれにくくなります。

今の時代、買主はインターネットを使って物件情報を簡単に調べられるため、相場に合っているかどうかは自然と分かってしまいます。売却を成功させるためには、適正な価格を設定することが基本のポイントです。

エリアの雰囲気や治安が悪い

周辺の治安が悪い地域や、騒音やゴミ問題が多いエリアは、購入希望者にとって敬遠されがちです。特に、近隣の物件が極端に安い場合は、そのエリアの治安が悪い可能性があります。

これは、不法駐車や深夜の騒音といった住環境の問題が影響していることが多く、買主に「住みにくいエリア」という印象を与えてしまうためです。このようなエリアでは、物件がなかなか売れず、価格を下げざるを得ないケースも少なくありません。

ランニングコストが高い

管理費や修繕積立金が他の物件に比べて高い場合、購入後の負担が増えるため敬遠されることが多くなります。特に修繕リスクの高い築古物件では、この傾向が顕著です。

ランニングコストには以下のような項目が含まれます。それぞれの目安相場も確認してみ#152651

これらの費用が周辺の物件より高い場合、買主に割高感を与えてしまいます。買主は住宅ローン完済後も支払い続ける必要があるため、ランニングコストには注意が必要です。

住人のモラルが低い

共用部分のゴミ放置やマナーの悪い住人が多いマンションは、管理が行き届いていない印象を与え、大きなマイナス要素となります。

管理組合が機能していない場合や、掲示板でトラブルが頻繁に報告されている場合も、買い手が避ける理由の一つとなります。

【プロ目線】買ってはいけないマンションの特徴

マンション購入は人生で大きな買い物のひとつです。購入後に後悔しないためには、表面上の魅力だけでなく注意すべきポイントもしっかり見極めることが大切です。

本章では、プロの目から見た「買ってはいけないマンション」の特徴について解説します。

旧耐震性能である

1981年6月以前の建築基準法に基づいて建てられたマンションは、いわゆる「旧耐震基準」の物件です。これらの物件は、地震に対する安全性が現在の「新耐震基準」を満たしておらず、大規模地震の際に倒壊や損壊のリスクが高いとされています。

また、住宅ローンの承認を得られない、住宅ローン控除を利用できないなどの理由から、売れづらいリスクを抱えます。

借地権が設定されている

土地が所有権ではなく借地権のマンションは、購入前に慎重な検討が必要です。借地権の物件は地代の支払いがあるだけでなく、契約更新時に地主との交渉が必要になり、条件次第ではトラブルに発展する可能性もあります。また、土地を所有していない分、資産価値が所有権物件に比べて低く評価されることが多く、売却時に苦労するケースも少なくありません。

たとえば、20年間住んだ場合、築年数が経過していることに加え、借地権の更新時期が重なることがあります。この際、地主に対して高額な更新料を支払わなければならない場合があり、それが売却時のネックになることもあります。また、「借地権物件」という条件だけで購入をためらう買い手が多く、所有権物件に比べて売却価格が低くなったり、買い手を見つけるまでに時間がかかることがあります。さらに、契約内容によっては地主の承諾が必要になるため、手続きが煩雑になり、売却のスケジュールが遅れるリスクもあります。

管理会社が入っていない

管理会社が入っていないマンションは、共用部分の清掃や設備のメンテナンスが行き届かず、建物全体の状態が悪化しやすい傾向があります。

さらに、住民同士で管理を行う「自主管理」の場合、住民間のトラブルが発生するリスクが高まり、管理体制の不備が長期的な資産価値の低下につながることもあります。購入前に管理状況を確認し、管理会社が入っているかどうかを見極めましょう。

修繕積立金の残高が少ない

修繕積立金の残高が十分でないマンションは、将来的な大規模修繕が計画通りに行えない可能性があります。残高が少ない場合、急な負担金の増額が求められることもあり、住民にとって大きな負担となることがあります。

購入前には、修繕積立金の残高や修繕計画を確認し、適切に積み立てが行われている物件を選ぶことが大切です。

上手くマンションを売った成功者が意識した点

マンションの売却を成功させるためには、タイミングや計画が重要です。ただ単に売り出すだけではなく、購入希望者のニーズや市場の動向を考慮した戦略が必要です。実際に上手くマンションを売却した人たちは、いくつかの共通点を意識していました。ここでは、成功者が実践したポイントを詳しく解説します。

購入後5年～10年の間に売る

購入後5年～10年の間は、マンションの価値が比較的安定している期間といわれています。この期間に売却を検討すると、大きな値下がりを避けやすく、資産価値を維持したまま売れる可能性が高まります。また、築浅物件として購入希望者にアピールしやすいため、比較的スムーズな売却が期待できます。

さらに、売却時には税制面も重要なポイントです。マンションを売却して利益が出た場合、その利益は譲渡所得として課税されます。

このとき、所有期間が5年以下だと「短期譲渡所得」となり、所得税30％、住民税9％が課され、合計で約39％もの税率が適用されます。

一方、所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」となり、所得税15％、住民税5％で、合計約20％と税率が大幅に下がります。

このため、購入から5年を超えたタイミングで売却を検討することで、税負担を軽減し、手元に残る利益を最大化することが可能です。5年～10年の間は、資産価値の安定と税制優遇の両方を活かせるベストなタイミングといえるでしょう。

売れやすい時期に売り出す

マンションの売れやすい時期は、一般的に春先や秋といわれています。

特に新年度を控えた1月～3月は、転勤や引っ越しの需要が高まり、不動産市場が活発化するため、この時期に売り出すと効率よく買い手を見つけられることが多いです。成功者はこうした季節的な動向をしっかり把握し、タイミングを見計らって長期戦で売却活動に挑んでいます。

築30年を1つのボーダーラインで考える

築30年を過ぎると、マンションの資産価値が大きく下がる傾向があります。このため、築30年を迎える前に売却を検討することがポイントです。

特に、築30年を過ぎると修繕積立金や維持費が上がることも多く、購入希望者にとって負担が大きく感じられるため、売りにくくなる可能性があります。成功者はこのタイミングを逃さず、計画的に売却を進めています。

まとめ

マンションの購入や売却は、人生の中でも大きな決断です。「売れるマンション」には共通する条件があり、それをしっかり理解すれば、スムーズな取引や高値での売却につながります。また、売れにくい物件や「買うべきではない」物件の特徴を知っておくことで、失敗を未然に防ぐことができます。

この記事で紹介したポイントを活用しながら、購入者に選ばれる条件や売却成功のためのコツを押さえて、満足のいく取引を目指してください。正しい判断が、資産価値を守り、暮らしの質を高める第一歩となるでしょう。