空き家を賃貸に出す方法5つ｜迷わず選べるフローチャート付き

「空き家を持っているんだけど今のところ自分が住む予定はない。誰かに貸して家賃を貰えるといいけど、どうしたらいい？」
「空き家を賃貸に出すにはどんな方法がある？自分でもできる？」

空き家を所有していて、すぐに自分が住む予定はない場合、活用できる方法としてまず挙げられるのが「賃貸に出す」ことです。

プロの不動産投資家ではない限り、所有する不動産を賃貸に出すのは初めてという方も多く、賃貸に出したいと思ってもどうすればいいのかわからず困ってしまうこともあります。

結論から申し上げますと、空き家を賃貸に出す方法は次の5つがあります。

【空き家を賃貸に出す方法5つ】

ただし、上記の方法だけを見てすぐに賃貸に出すのはおすすめできません。

なぜなら、自分の状況や家の状態によっておすすめできる方法は異なります。そのため、自分に合った方法を選ばなければ、賃貸管理などが大変すぎて仕事や私生活に影響が出たりしてしまい、後悔することがあるからです。

そこでこの記事では、空き家を賃貸に出す方法について詳しく解説します。

【この記事を読めばわかること】

この記事を読み、空き家を賃貸に出す方法やその選び方についてしっかりと理解することで、自分が所有する空き家をどのように賃貸に出すのがいいのか、最も自分に合った方法を選ぶことができるようになります。

そして自分に合った方法で空き家を賃貸に出すことで、空き家が傷むのを予防しつつ、家賃収入を得て収支をプラスにすることができるようになるのです。

ぜひ最後までお読みください。

1. 空き家を賃貸に出す5つの方法

まずは空き家を賃貸に出す方法についてみていきましょう。

空き家を賃貸に出すには、大きく分けると次の5つの方法があります。

上記の5つの方法には、それぞれメリットとデメリットがあります。

どの方法が向いているのかは、その人の状況や家の状況によって変わります。

それぞれの方法については、次章から詳しく解説していきますので、自分に合った方法を選びましょう。

2. 空き家を賃貸に出す方法①すべて自分で行う

空き家を賃貸に出す方法の1つめは、賃貸に関わる業務をすべて自分で行うという方法です。

空き家を賃貸に出す時は、

• 入居者を探して賃貸契約を結ぶ
• 賃貸物件を管理する

といった業務が発生します。

自分で賃貸に出すということは、このすべてを自分で行うということです。

SNSなどを使って借り手を探し、賃貸契約を結んだ後、入居者対応や家賃の入金管理といった管理業務も自分で行います。

すべてを自分で行う分、不動産会社や管理会社に支払う手数料や管理用がないため、家賃収入のほぼすべてが自分の手元に残るというメリットがあります。

ただし、どれもさまざまな業務が発生するため、仕事が忙しいなどで賃貸業務が行えない方にはおすすめできません。

また、不動産会社に依頼せず自分でSNSや空き家バンクを利用して入居者を探すことになるため、入居者が見つかるまで時間がかかってしまう可能性もあるというのもデメリットです。

仕事に余裕があり、時間がある方、賃貸経営で利益をなるべく多く出したい方は、自分で賃貸に出す方法を選ぶとよいでしょう。

3. 空き家を賃貸に出す方法②不動産会社に委託する

【不動産会社に委託する】

空き家を賃貸に出す方法の2つめは、不動産会社に賃貸に関する業務を委託する方法です。

空き家を賃貸に出す場合は、入居者探しから始まり、入居者が決まった後は家賃の入金管理や建物の管理などさまざまな業務が発生します。

その業務のほとんどを不動産会社や賃貸管理を行う会社に委託し、任せるということです。

入居者からの家賃の入金管理や、入居者対応などは基本的に不動産会社が行うため、手間がほとんどかかりません。

自分で行わなくてはならないのは、不動産会社が作成した賃貸借契約書を確認して、判を押して返送することや、空き家の設備が壊れた時の修理を行うかどうかなどの最終ジャッジのみになります。

業務のほとんどをお任せすることで、自分自身が行うのは不動産会社や賃貸管理会社からの報告を受けることだけになり、負担がなくなるというのがメリットです。

しかし、業務を任せる分、仲介手数料や管理料などの費用がかかるため、家賃収入から得られる利益率は下がります。

費用の目安は次の通りです。

仕事が忙しいなどの理由で、賃貸経営はなるべく業者に任せてしまいたい方、所有する空き家が遠方で、自分で管理するのは難しい方は、不動産会社に委託するとよいでしょう。

4. 空き家を賃貸に出す方法③サブリース契約を結ぶ

空き家を賃貸に出す方法の3つめは、サブリース会社とサブリース契約を結ぶという方法です。

サブリース契約とは、空き家をサブリース会社に貸し、サブリース会社が入居者に転貸するという契約です。

空き家を賃貸に出す場合、入居者が見つからないという空室リスクが常にあります。

入居者がいない空室期間中は、家賃収入が得られないため、利益が出なくなるのです。

しかしサブリース契約であれば、20年などあらかじめ決められたサブリース契約期間中は、サブリース会社が空き家を借り上げているので、空室リスクがありません。

入居者を探すことや、建物管理、入居者対応などもすべてサブリース会社が行うため、自分自身は契約期間中家賃収入を受け取るだけでよく、手間もほとんどかからないというのもメリットです。

ただし、サブリース契約は管理手数料が高いため、利益率は低くなってしまいます。

管理手数料は家賃の10～20％が相場です。
家賃10万円の場合、1万円～2万円をサブリース業者が手数料として差し引いた上で、残りの金額が入金されます。

また、サブリース会社が倒産してしまった場合には、入居者が支払った家賃が入金されない、入居者と新たな賃貸契約を結ぶ必要があるといったトラブルが起こる可能性があります。

空き室リスクなく、多少利益率は低くても安定した家賃収入を得たい人、忙しく賃貸経営業務はほとんど行うことができないという人は、サブリース契約がよいでしょう。

5. 空き家を賃貸に出す方法④入居者探しは不動産会社に委託して管理は自分で行う

空き家を賃貸に出す方法の4つめは、入居者探しは不動産会社に委託し、入居後の管理は自分で行うという方法です。

空き家を賃貸に出す場合、まずハードルとなるのが入居者を探すことです。

不動産会社に委託することで、不動産会社だけが見られる「REINS」というサイトに掲載してもらい、委託した不動産会社だけでなく、全国の不動産会社に空き家の情報が共有され、入居者を探すことができます。

また、プロの力で間取り図を作成したり、空き家の写真や動画を撮影して物件情報を作成したり、チラシを入れるなどの営業活動を行ってもらうことも可能です。

このような営業活動を不動産会社が行うことで、自分で行うよりも早く入居者が見つかり、空室リスクを減らせるのがメリットです。

入居者が入った後の建物管理や入居者の対応は自分で行うことで、管理料を削減し、利益率を上げることも出来ます。

ただし、入居者を見つけた不動産会社には仲介手数料を支払わなくてはいけませんし、管理の手間はかかります。

仲介手数料の相場は、家賃の0.5～1ヶ月分です。

所有する空き家が自宅から近く、管理はそこまで苦ではないけれど、早く入居者を見つけて家賃収入を得たい、という人はこの方法を選ぶとよいでしょう。

6. 空き家を賃貸に出す方法⑤入居者は自分で見つけて管理は委託する

空き家を賃貸に出す方法の5つめは、入居者は自分で見つけて、管理は管理会社に委託するという方法です。

自分で入居者を見つけて契約を結ぶため、仲介手数料を支払わなくてよいのがメリットです。
また、管理を委託するため、仕事などで忙しく、賃貸物件の管理や入居者対応が難しいという方にも適しています。

ただし、入居者を見つけるのに時間がかかってしまう可能性もあります。

また、管理を管理会社に任せるため、ランニングコストとして家賃の5％ほどを管理手数料として支払わなくてはいけません。

知人など入居者の当てがある場合や、都心など賃貸需要が高いエリアで空き家を所有している人の場合は、SNSなどで募集すれば入居者が見つかる可能性があるため、こちらの方法を選んでもよいでしょう。

7. 空き家を賃貸に出す方法の選び方｜フローチャート

ここまで5つの空き家を賃貸に出す方法をご紹介しました。

それぞれにメリットとデメリットがあり、どの方法を選べばいいのかわからず困ってしまう方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで、自分自身の状況や所有する空き家の状況に合った賃貸に出す方法の選び方をフローチャートにしました。

次のフローチャートを行って、自分に合った方法を選んでください。

いかがでしたでしょうか？

自分の状況や、所有している空き家の状況に合った方法を選ぶことで、よりスムーズにトラブルなく空き家を賃貸に出すことが可能です。

自分に合った方法を選びましょう。

8. 空き家を賃貸に出す時の注意点

ここまで空き家を賃貸に出す方法や選び方をご紹介しました。

自分の状況や所有する空き家の状況に合わせた方法を選び、これから賃貸に出せると思った方も多いでしょう。

実は、それだけでは不安が残ります。

空き家を賃貸に出すにあたり、失敗を防ぐために知っておくべき注意点があるからです。

空き家を賃貸に出す時に知っておきたい注意点は次の通りです。

【空き家を賃貸に出す時の注意点】

それぞれ詳しくみていきましょう。

8-1. 事前に収支を計算しておく

空き家を賃貸に出す時の注意点の1つめは、事前に収支を計算しておくということです。

空き家を貸すと言うと、家賃収入が入ってプラスになるとだけ考えがちですが、実は賃貸経営にはさまざまな経費が掛かるものです。

入居者を探すことを不動産会社に委託すれば仲介手数料がかかりますし、管理を管理会社に任せれば、管理費がかかります。

また、賃貸にするために空き家をリフォーム、リノベーションするための費用や、固定資産税などの税金もかかります。

【空き家を賃貸にする時にかかる費用】

これらの費用をきちんと把握した上で、得られる家賃収入と比べて、しっかりとプラスが出るようにしていかなくてはいけません。

まずは収支を計算した上で、賃貸経営の計画を立てましょう。

8-2. 空室リスクに対する対応を考えておく

空き家を賃貸に出す時の注意点の2つめは、空室リスクに対する対応を考えておくということです。

空き家を賃貸に出すためには、まず入居者を探さなくてはいけません。

入居者が見つからなくては、空き家は空き家のままで、家賃収入が入ることはなく、ゼロのままです。

もし、リフォームなどに費用を掛けていれば、収支はいつまでたってもマイナスのままになることもあります。

一度入居者が入ったとしても、さまざまな事情で退去してしまうこともあります。

空き家を賃貸に出す場合、最も大切なことは、入居者を見つけて空室にしないことなのです。

空室リスクを防ぐためには、客付け力の強い不動産会社に仲介を委託する、長期契約特約をつけて入居者に長く住んでもらう、といった対応があります。

自分のケースに合わせて空室リスクに対する対策を行うようにしましょう。

8-3. 不動産会社や管理会社はしっかりと選ぶ

空き家を賃貸に出す時の注意点の3つめは、不動産会社や管理会社はしっかりと選ぶということです。

不動産会社や管理会社に、入居者探しや物件の管理を任せる場合、きちんと会社選びをしなくてはなりません。

なぜなら、不動産会社の中にはあまり営業活動を行ってくれないところもあり、そのような不動産会社に委託してしまえば、入居者が見つからないまま空室が続いてしまうからです。

また、管理会社もきちんと選ばなければ、入居者対応が遅い、きちんと対応しないなどの理由で入居者の不満が溜まってしまい、退去してしまう可能性もあります。

不動産会社や管理会社に業務を委託する時は、公式サイトで行ってくれる業務の範囲を調べたり、インターネットで口コミを調べるなどして、信頼できる業者をしっかりと選ぶようにしましょう。

9. 空き家を賃貸に出すのなら不動産会社選びが重要

空き家を賃貸に出す時は、不動産会社選びがとても大切です。

なぜなら、不動産会社選びを失敗してしまえば、入居者が見つからずに空室が続き、結局空き家のままになってしまう可能性が大きいからです。

逆に、客付け力があり、管理やリフォームまで相談できる不動産会社を選んで相談することで、なるべく早く入居者を見つけて最適なリフォームを行い、想定したよりも高い家賃で空き家を貸すことができる場合もあります。

詳しくみていきましょう。

9-1. 客付け力がある不動産会社なら空室リスクを最小限にできる

空き家を賃貸に出す時には、客付け力がある不動産会社を選ぶことが最も重要です。

なぜなら、空き家を賃貸に出すためには、まず最初に入居者を見つけなければ始まらないからです。

空き家を賃貸に出す場合、まず初めに行うことが入居者を募集し、決定することです。

客付け力がある不動産会社は、魅力的な写真や動画を撮影し、物件の魅力を最大限にアピールすることができます。

また独自のネットワークを使い、物件を探している希望者にあなたの空き家を紹介し、入居者を見つけてくれるのです。

逆に客付け力がない不動産会社を選んでしまえば、入居者が見つからず、3カ月、半年と空き家の状態が続いてしまいます。

それではいつまで経っても家賃収入を得ることはできないままです。

空き家を賃貸に出すのなら、客付け力がある不動産会社を選びましょう。

9-2. 適切な管理を行う管理会社に依頼すると入居者の満足度が上がる

空き家を賃貸に出すのなら、適切な管理を行ってくれる管理会社を選ぶことも大切です。

なぜなら、適切な管理を行い、しっかりと入居者に対応することで、入居者の満足度が上がるからです。

入居者の満足度をあげることができれば、この家には長く住みたいと思ってもらえます。

逆に入居者対応があまり迅速でなかったり、適切でなければ、入居者の不満が溜まってしまいます。

対応が悪い状態が続けば、家への不満が溜まり、退去してしまう可能性が高くなってしまうのです。

せっかく客付けして入居者が決まっても、すぐに退去してしまうようでは空室リスクが高くなり、安定した家賃収入を得ることはできません。

適切な管理を行う管理会社に依頼して、入居者の満足度をあげ、長く住み続けてもらうことで、空室リスクを減らしましょう。

9-3. 一気通貫で相談できる不動産会社なら適切なリフォームで賃貸の価値が上がる

空き家を賃貸に出すのなら、入居者募集だけでなく、リフォーム・リノベーションの相談まで、幅広くできる不動産会社を選ぶのがおすすめです。

空き家は古くなり、設備も充実していないと入居者が見つからない場合があります。

そんな時にはリフォームを行い、家の魅力を上げるのが有効です。

しかし、リフォームには多額の費用がかかります。

【リフォーム費用の目安】

しかし、多額の費用を掛けても入居者が見つからなければ効果はありません。

自分ではいいと思って金額を掛けたリフォームも、入居希望者の気持ちを掴めなければ無駄になってしまうのです。

そんな時、リフォームやリノベーションについても相談できる不動産会社なら、入居者のニーズを掴んだリフォーム・リノベーション工事を提案してくれます。

ニーズを掴んだリフォーム・リノベーションなら、費用対効果も高く、入居者が早く決まるだけでなく、物件の価値を上げて家賃を上げることもできるのです。

不動産会社を選ぶときは、リフォーム・リノベーションまで相談できる会社を選びましょう。

9-4. 倒産リスクが少ない不動産会社なら安心して委託できる

不動産会社を選ぶときは、資本金がしっかりしている独立した不動産会社を選ぶと倒産リスクが少なく安心です。

大切な財産である空き家を任せるのですから、不動産会社が急に倒産してしまい、委託していた業務ができなくなる、受け取れない家賃がある、といったトラブルは避けたいものです。

特に入居者から受け取る家賃の入金管理を不動産会社に任せている場合、急な倒産が起きると入金されるはずだった家賃を受け取れなくなってしまうこともあります。

そのようなトラブルを防ぐためにも、不動産会社を選ぶ際は資本金がしっかりしており、経営が安定しているところを選びましょう。

空き家を賃貸に出して管理まで任せるのなら、経営の安定した独立系不動産会社を選ぶのがおすすめです。

10. 空き家を賃貸に出すならルーム・スタイルにお任せください

私たちルーム・スタイルは、オーナー様目線に立ち、入居者募集のお手伝いから賃貸管理、リフォームまでワンストップでサポートさせていただく不動産会社です。

【ルーム・スタイルの強み】

• 客付け力に自信あり！年間入居率98％
• 対応力の高い賃貸管理で入居者の満足度が上がる
• リフォーム・リノベーションまで一気通貫で相談可能
• 独立系賃貸管理会社だから市況に影響を受けず安心
• 選べる管理スタイルで自分に最適な賃貸経営ができる

詳しくみていきましょう。

10-1. 客付け力に自信あり！年間入居率98％

私たちルーム・スタイルは、客付け力に自信があります。

賃貸物件の入居者が決まるまでの平均期間は3ヶ月と言われていますが、ルーム・スタイルでは入居までの期間は平均1ヶ月、年間入居率は98％です。

例えば、ルーム・スタイルでは、入居希望者の心を掴む写真や動画の撮影を行っております。

魅力的な写真だけでなく、視覚的にも、情報量の観点からも入居希望者の知りたい情報がパッとわかる募集図面を作成し、様々なポータルサイトで掲載していきます。

また、今までの経験からくる豊富なノウハウと、AIの力をフル活用し、最適な家賃設定をオーナー様にご提案させていただきます。

トータルして、入居希望者様、オーナー様ともに満足のいく内容で、他社よりも早い客付け、入居率を実現しています。

10-2. 対応力の高い賃貸管理で入居者の満足度が上がる

ルーム・スタイルでは、入居者の満足度が上がる賃貸管理も行っております。

24時間、365日対応のコールセンターで、しっかりと対応させていただきますので、入居者はもちろん、オーナー様も安心してお任せいただけるのです。

10-3. リフォーム・リノベーションまで一気通貫で相談可能

ルーム・スタイルでは、リフォーム・リノベーションまで一気通貫ご相談していただくことが可能です。

入居者の心を掴めるニーズを把握しているからこそのご提案で、あなたの所有する空き家の価値を高め、賃貸物件として活用できるようサポートさせていただきます。

費用対効果の高いリフォーム・リノベーションを行いましょう。

10-4. 独立系賃貸管理会社だから市況に影響を受けず安心

長引く不況の影響で、依頼した不動産会社や賃貸管理会社が倒産するのでは？という不安を覚える方もいらっしゃるでしょう。

私たちルーム・スタイルは、独立系の賃貸管理会社なので安心してお任せいただけます！

デベロッパー系やビルメンテナンス系の賃貸管理会社の場合、親会社や顧客の景気状況次第で管理会社の運営も揺らぎがちです。

しかし、私たちルーム・スタイルは、親会社もないので景気に大きく影響はされません。

たとえ市況が悪い場合でも、自社努力で営業を続けていけるので、安定した経営をしていける可能性が高いのです。

10-5. 選べる管理スタイルで自分に最適な賃貸経営ができる

ルーム・スタイルでは、オーナー様のご希望に合わせて、さまざまな管理スタイルを提供しています。

具体的には次の4つです。

募集のみはもちろん、管理までお任せいただくことや、サブリース契約を結ぶこともできます。

ご自身に合った管理スタイルで、空き家を賃貸物件として活用してみませんか？

少しでも気になる方は、ぜひルーム・スタイルに気軽にご相談ください！

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11. まとめ

空き家を賃貸に出す方法についてご紹介しました。

空き家を賃貸に出す方法は次の5つがあります。

上記の5つの方法には、それぞれメリットとデメリットがあり、どの方法を選べばいいのかは自分の状況や家の状況によって異なります。

まずは自分がどれくらい賃貸経営に携わりたいのか、家の状況はどうなのかを考えた上で、一番適した方法を選びましょう。

迷ってしまう、わからないという方は、それぞれの方法すべてを委託できる不動産会社に相談してみるのもおすすめです。

自分に合った方法で、空き家を賃貸として活用し、収入を得られるようにしていきましょう。