アパート経営で加入すべき保険とは？必要か迷ったときに役立つ情報

「アパート経営の保険は、どうすればいい？」
「加入義務のある保険だけ、入ればOK？」このような疑問を抱いて、調べているところかもしれません。

結論からいえば、アパート経営で加入義務のある保険はありませんので、すべて任意保険となります。

極端な話をすれば、“一切、保険に入らない” という選択も、オーナー次第です。

しかしながら実際には、保険ゼロでのアパート経営はリスクが高すぎるため、保険に加入するのが通常です。

この記事では、アパート経営で加入すべき保険を検討する際に必要な情報をまとめました。

「初めて大家になったばかりで、まだ基本的な知識がない」という方にもわかりやすく解説していますので、ぜひ参考にしていただければと思います。

1. アパート経営における保険の基礎知識

まず、アパート経営における保険について、基本的な知識から解説していきます。

1-1. 法的に加入義務のある保険はない

「そもそも、加入する義務はあるの？」
という疑問から解消していくと、冒頭でも触れたとおり、アパート経営で保険の加入義務はありません。

保険に一切加入せず、どこにも保険料を支払わない状態で、アパート経営することは可能です。

1-2. ローンを組む場合は「火災保険」加入が必要

ただし、アパートの購入費や建築費を金融機関から借り入れて、ローンを組む場合は、金融機関から火災保険の加入を求められるのが通常です。

具体的には、アパートがローンの担保になり、抵当権が設定される場合です。

債務者（お金を借りた人）は火災保険に加入し、債権者（お金を貸した金融機関）は、ローンの借入金の担保として、火災保険の保険請求権に対して質権を設定するのが通例となっています。

火災保険の加入および質権設定がなければ、たとえば建物が火災で全焼した場合、金融機関は抵当権を実行できなくなります。

そこで、金融機関は、火災保険の保険金請求権や返還保険料請求権に質権を設定することで、保険金から貸付金を回収するのです。

手続きの詳細や保険加入の要件は、ローンを借り入れる金融機関によって異なります。詳しくは、融資を受ける金融機関にお問い合わせください。

参考：損保ジャパン「質権設定とはなんですか？」

1-3. オーナーが入る保険と入居者が入る保険の違い

“賃貸アパートの保険” というと、オーナーが入る保険だけでなく、入居者が入る保険もあります。

「補償が重複するのでは？」と思うかもしれませんが、保険の対象が異なっています。

以下は、入居者が加入する火災保険（「ＴＨＥ 家財の保険（損保ジャパン）」）の一例です。

出典：損保ジャパン「賃貸住宅入居者専用火災保険『ＴＨＥ 家財の保険』」

入居者が加入する火災保険の基本対象は、「家財（家具や家電製品などの生活用の動産）」です。建物は、対象ではありません。

入居している部屋（建物）が損壊してしまった場合には、火災保険にセットしている「借家人賠償責任補償」にて補償されることになります。

続いて、次のセクションからは、オーナーが入る保険についての詳細を見ていきましょう。

2. アパート経営の保険：建物を対象とした火災保険（総合保険）

オーナー向けのアパート経営の保険について調べていると、多種多様な保険の情報があり、混乱するかもしれません。

しかしながら、基本的には「火災保険」を1つ、契約することになります。

2-1. 火災保険≒総合保険

まず、用語について誤解している方が多いので、念のために整理しておきましょう。

火災保険は、火災以外の補償も含む「総合保険」と、ほぼ同義語です。

火災以外のさまざまな損害を補償する、総合補償型の保険（いわゆる総合保険）のことを、慣習的に火災保険と呼んでいます。

火災保険は、どのような保険ですか。
答え
火災保険はその名のとおり、火災を原因とする損害を補償する保険です。しかし、現在では、風水災などの自然災害や盗難などのほか、損害が発生した際に付随的に発生する費用についても保険金が支払われる、総合補償型の商品（いわゆる総合保険）が一般的になっています。
出典：日本損害保険協会「損害保険Q&A」

この後に解説する、施設賠償責任補償・地震保険・家賃収入特約・家主費用特約などは、すべて火災保険の契約に付帯させるのが一般的です。

近年では、住宅に関するリスクを幅広く補償することを示すため、火災保険ではなく「住まいの保険」の表記を使うのが主流となっています（出典：日本損害保険協会）。

以下では、火災保険・総合保険をあわせて「火災総合保険」と表記します。

2-2. 火災総合保険が必要な理由

本題に戻りましょう。

アパート経営において、火災総合保険への加入に法的義務はありませんが、不可欠であるといえます。

たとえば、火災が起きた場合、原因が入居者にない場合には、オーナーの自費で、修理・復旧をしなければなりません。

入居者に原因があったとしても、入居者が加入していた保険の失効などにより賠償を受けられなければ、オーナーの自費負担となります。

失火による火災は、重大な過失を除き、法的に賠償責任を問うことはできないためです（失火責任法による）。

【参考：失火責任法とは？】隣家の失火（過失）による火災が延焼し、ご自宅が被害にあってしまったとき、失火責任法（失火の責任に関する法律）では「原則として失火者に対して損害賠償責任を問えない。ただし、失火者に重大な過失がある場合は除く。」とされています。この失火責任法は、我が国では木造住宅が隣接して建築されており、類焼による損害が多大となる場合が多いことから、明治32年に失火者を保護する目的で制定されたといわれています。
出典：鶴岡市「ご存じですか? 「失火責任法」」

よって、火災による経済的な被害を軽減するためには、保険によってカバーするしかありません。

また、アパートの建物の欠陥や事故により、オーナーが賠償責任を負ってしまったときの備えとしても、保険が必要です。

たとえば、アパートの壁が崩れ落ちて通行人がケガをしたり、駐車場の車を傷つけたりといった事故が、想定されます。

2-3. 保険料の目安

この後、火災総合保険の補償内容を詳しくご紹介しますが、先に「費用」の目安を把握しておきましょう。

補償を大きくするほど、支払う保険料も高額になります。よって、契約内容をどうするかによって大きな差が出る部分です。

あくまで目安とはなりますが、アパート経営の場合は、《年間20万円〜60万円以上》を想定する必要があります。

また、建物の構造によっても、保険料が変わる点に注意が必要です。

参考までに、国土交通省の資料内での賃貸経営の収支シミュレーションでは、
〈保険料：木造は建物建設費の0.2%相当、 RC 造は建物建設費の0.1%相当〉
という数値が使われています。

出典：国土交通省「賃貸住宅の計画的な維持管理及び性能向上の推進について」

2-4. 火災総合保険の補償内容

続いて、火災総合保険の補償内容について、見ていきましょう。

ここでは、損害保険の最大手である東京海上日動の保険商品「トータルアシスト住まいの保険」を例にして解説します。

2-4-1. 基本補償

出典：東京海上日動「トータルアシスト住まいの保険」

まず、基本補償の対象となるリスクとしては、火災・風災・水災・盗難・水濡れ等・破損等があります。

2-4-2. 地震保険

出典：東京海上日動「トータルアシスト住まいの保険」

前述の基本補償にセットする保険として「地震保険」があります。

地震保険は、どの保険会社でも、単体では契約できない決まり（*1）となっており、かならず火災保険とセットにする必要があります。

*1：地震保険は国と民間企業が共同運営している関係で、このようなルールとなっています。詳しくは財務省「地震保険制度の概要」にてご確認ください。

2-4-3. 施設賠償責任補償特約 / 建物管理賠償責任補償特約

「トータルアシスト住まいの保険」は、マイホームなどの個人に対応した保険商品ですが、賃貸住宅オーナー向けの特約を付けることで、アパート経営のリスクにも対応できます。

前述の施設賠償責任補償特約に該当するのが、建物管理賠償責任補償特約です。

建物管理賠償責任補償特約：建物の管理不備に起因する偶然な事故により、他人にケガ等をさせたり、他人の物を壊したりした場合の法律上の賠償費用を補償します。
出典：東京海上日動火災保険「【火災保険】賃貸住宅オーナー向けの保険はありますか？」

ここまでにお話しした「基本補償」+「地震保険」+「施設賠償責任補償特約」は必要経費と考えて、加入が推奨されます。

2-4-4. 家賃収入特約

ほかにも、賃貸住宅オーナー向けの特約として「家賃収入補償特約」があります。

家賃収入補償特約：火災等の事故によって貸家や貸しアパート等が損害を受けた場合に、復旧までの期間に家賃に生じた損失を補償します。
出典：東京海上日動火災保険「特約」

支払対象期間（1事故あたり）は、「12か月間、6か月間、3か月間」からの選択となります。

2-4-5. 家主費用特約

「家主費用特約」は、孤独死などによる損害に備える特約です。

家主費用特約：賃貸住宅内で孤独死等の特定事由事故*11が発生した際に、家主が負担する空室期間や値引期間が発生したことによる家賃の損失、原状回復費用・遺品整理等費用*12を補償します。

*11 自殺、犯罪死または賃貸住宅の物的損害を伴う孤独死をいいます。
*12 原状回復費用・遺品整理等費用は、1回の事故につき100万円を限度にお支払いします。
出典：東京海上日動火災保険「特約」

支払対象期間（1事故あたり）は、「12か月間」となります。

なお、注意点として、賃貸管理会社に管理を委託する場合、上記と同等の保証サービスを賃貸管理会社が提供していることがあります（詳細は「3-2. 賃貸管理会社が提供する保証」にて解説します）。

3. アパート経営のリスクを軽減する保証制度

アパート経営で加入すべき「保険」は、前のセクションで解説したとおりです。

一方、保険と混同しやすいものとして、さまざまな「保証制度・サービス」があります。

“アパート経営のリスクを軽減する” という観点から見れば、保証制度もしっかり活用することが大切です。以下で見ていきましょう。

3-1. 家賃保証会社（賃貸保証会社）が提供する保証

「家賃滞納によって、賃料を回収できない」というリスクは、家賃保証会社（賃貸保証会社）が提供する家賃保証システムを利用することで、軽減できます。

家賃保証会社（賃貸保証会社）は、賃貸借契約に必要な「連帯保証人」を、個人に変わって引き受ける機関です。

万が一、家賃滞納が起きた場合には、連帯保証人の役割である家賃保証会社が保証を行います。

なお、家賃保証会社は、入居者と保証委託契約を締結する際に、入居者審査を行います。家賃保証会社の審査を通った入居者のみ、受け入れる形となります。

家賃保証会社の審査が入る分、入居者の質を一定レベルに保ちやすいのも、メリットといえるでしょう。

3-2. 賃貸管理会社が提供する保証

アパート経営を賃貸管理会社へ委託したいと考えている場合、ここまでにお話してきた保険特約や保証が、提供サービスに含まれる賃貸管理会社を選ぶという方法もあります。

整理すると、火災保険・地震保険・施設賠償責任補償特約は、オーナーご自身の保険契約で対応する必要があります。

一方、家賃滞納や孤独死といった、アパート経営のプロセスで生じうるリスクは、賃貸管理会社による保証サービスでも、対応可能です。

以下では、弊社ルーム・スタイルの「総合管理プラン」でご提供している保証サービスをご紹介します。

※総合管理プランは、弊社にて入居者の斡旋から家賃集金､クレーム対応、 設備などの故障対応をすべて行うプランです。

【注意事項】上記、 保証には上限や期間などに制限が設けられています。 詳細は担当者へご質問ください。／原状回復保証は「原状回復ガイドライン」 に準じ、 賃借人が負担するべきことに合理性があると弊社が判断した場合に限ります。／大手法人様の社宅契約の場合は、対象外となります。／弊社、入居審査で否認となった場合は、対象外となります。

なお、上記に加えて「設備保証あり」のプランもご用意しています。

詳しくはルーム・スタイル「貸したい方へ」のページにてご確認ください。

4. アパート経営の保険に迷ったら専門家に相談を

アパート経営の保険は、「火災総合保険そのもの」だけでなく、家賃保証会社をどうするか、賃貸管理会社をどうするかといった総合的な判断が必要です。

過剰な保険は、アパート経営の収益性を圧迫する原因となりますが、いざというときに保険が不足していれば、取り返しのつかない状況にもなりかねません。

「ご自身にとって、ちょうどよいライン」を見極めるのが難しいと感じたら、専門家に相談することをおすすめします。

弊社ルーム・スタイルでは、多数の実績をもとに、アパート経営に関するアドバイスをご提供しています。

こちらのお問い合わせページより、お気軽にご連絡ください。

5. まとめ

本記事では「アパート経営の保険」をテーマに解説しました。要点をまとめておきましょう。

アパート経営における保険の基礎知識として、以下を解説しました。

火災保険（総合保険）には加入する必要があります。状況に合わせて、補償内容や特約を選定しましょう。

アパート経営のリスクを軽減する保証制度として、以下があります。

アパート経営の保険選びは総合判断が必要です。迷ったら専門家にご相談ください。

適切にリスクヘッジしながら、収益性と安全性を高め、安定的なアパート経営を目指していきましょう。